Es gibt Hausvertrauensleute, die in bester Absicht den Verwalter kontrollieren, die Abrechnungen durchsehen, Kostenvoranschläge prüfen und teilweise auch selbst Angebote einholen. "Damit sparen sie der Gemeinschaft viel Zeit und Geld", sagt Sigrid Räth, Wohnrechtsexpertin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Der gute Geist des Hauses

Auch Barbara Sirk, Wohnrechtsexpertin des Mieterschutzverbandes, kennt viele positive Beispiele. Sie berichtet von einem Mietervertreter, der die Reinigungsarbeiten und die Beleuchtung im Stiegenhaus kontrollieren sollte. Außerdem wollte er die Betriebskostenabrechnung überprüfen und Mängeln an die Hausverwaltung melden. "Diese Hausvertrauensperson hat sich bewährt und alle übernommenen Aufgaben gut erledigt. Zum Dank für seine Bemühungen haben die Mieter der Anlage ein Gartenfest veranstaltet, das jetzt institutionalisiert ist und jedes Jahr organisiert wird."

Der Tyrann von nebenan

Aus ihrer Beratungspraxis kennen aber beide Expertinnen auch negative Beispiele. Räth berichtet von Häusern, in denen Hausvertrauensleute oder Hauskomitees nach dem Motto "wer nicht für mich ist, ist gegen mich und hat unrecht" agieren. "Da werden Miteigentümer, die nicht auf der Seite der Vertrauensleute sind, regelrecht gemobbt: Sie werden nicht informiert, von der Entscheidungsfindung ausgeschlossen, und bei Hausversammlungen lächerlich gemacht."

Ausser Kontrolle

Nicht selten überschätzen Vertrauenspersonen und Vertreter ihre Befugnisse. "Eine Mieterin hat uns erzählt, dass der Mietersprecher in ihrer Anlage meinte, er habe die Aufsicht über das Haus. Irgendwann erhielt sie ein Schreiben der Hausverwaltung. Darin stand, dass der Haussprecher im Namen der Mieter mit der Hausverwaltung eine Neuregelung über die Verteilung der Betriebskosten getroffen hätte und sie ab sofort einen höheren Anteil zahlen müsste. Sie erklärte der Verwaltung, dass sie diesen Haussprecher nicht gewählt habe und er daher für Sie auch keine rechtsverbindlichen Vereinbarungen treffen könne. Da die Hausverwaltung nicht reagierte, musste die Mieterin ein Verfahren anstreben. Das hat sie gewonnen.

Manchmal werden Miteigentümer durch das Zusammenspiel zwischen Vertrauensperson und Verwaltung übervorteilt: Die Verwaltung stützt sich zur Begründung ihrer Entscheidungen auf das Hauskomitee ohne die anderen zu fragen. Da werden Bäume gefällt oder die Fassadenfarbe geändert, nur weil das Komitee es so beschlossen hat. "Diese Dinge sind schwer in den Griff zu bekommen weil nicht auf einer rechtlichen Grundlage agiert wird. Die normative Kraft des Faktischen wird hier zum Problem", erklärt Juristin Sigrid Räth. "Wenn der Baum erst einmal gefällt ist oder die Fassade eine andere Farbe hat - was will man dann noch tun? Die Verfolgung der daraus entstehenden Ansprüche tut sich kaum ein Miteigentümer an.

Nur mit Vollmacht

In der Praxis werden oft Vertreter oder Vertrauensleute gewählt, aber nicht mit Entscheidungsbefugnissen ausgestattet. "Ein von den Eigentümern oder Mietern gewählter Haussprecher darf nicht einfach im Namen aller Entscheidungen treffen oder Zusagen machen", betont Barbara Sirk. "Nur wenn eine Hausvertrauensperson auch von allen bevollmächtigt wird und der Umfang der Bevollmächtigung klar ist, tritt diese Person als Vertreter aller anderen auf."

Eine solche Bevollmächtigung nach den Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) muss schriftlich erfolgen. Eine Generalvollmacht oder sonst eine allgemeine Formulierung ist nicht ausreichend. Aus dem Text der Vollmacht muss klar hervorgehen, was der Vollmacht-Nehmer darf. Nur dann kann er wirklich zum guten Geist des Hauses werden.

Barbara Haberkorn, Wohnrechtsexpertin des Österreichischen Mieter- und Wohnungseigentümerbundes, über die gesetzlichen Vertreter:

"Im Gegensatz zur Hausvertrauensperson ist der Eigentümervertreter klar im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) definiert. Er kann von der Mehrheit der Eigentümer gewählt werden und vertritt die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter, wenn dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener Interessen nicht wahrnehmen kann. Der Eigentümervertreter kann die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten (auch Handwerker, etc.) vertreten. Er hat sich dabei an die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu halten und wird jeweils auf zwei Jahre bestellt. Mieter können aus ihrer Mitte einen Mietervertreter wählen. Dieser hat keine Entscheidungs- oder Handlungsbefugnis. Er kann als Sprachrohr zwischen Mietern und Verwaltung oder Eigentümer fungieren."

Ursula Horvath
Quelle IMMO KURIER